Erbschaft bei gemeinschaftlichem Eigentum: Was passiert mit dem Haus?

Was bedeutet „gemeinschaftliches Eigentum“?

Gemeinschaftliches Eigentum liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind. Das kann in Form einer:

• Gesamthandsgemeinschaft (z. B. bei Erbengemeinschaften),
• Bruchteilsgemeinschaft (jeder hat einen bestimmten Anteil, z. B. 50 %),
• oder Ehegemeinschaft (bei Zugewinngemeinschaft oder Gütergemeinschaft)

geschehen. Die rechtlichen Folgen im Erbfall unterscheiden sich je nach Art der Gemeinschaft.

Was passiert mit dem Haus im Erbfall?

1. Bei Ehepartnern

War das Haus im gemeinsamen Eigentum der Ehepartner, hängt die Erbfolge vom Güterstand und den in Betracht kommenden Erben ab:

• Zugewinngemeinschaft: Der überlebende Ehepartner erbt neben den Kindern ein Viertel des Nachlasses, zusätzlich erhält er einen pauschalen Zugewinnausgleich von einem weiteren Viertel.
• Gütergemeinschaft: Der überlebende Ehepartner bleibt Miteigentümer, sein Anteil bleibt unangetastet. Der Anteil des Verstorbenen geht an die Erben.
• Gütertrennung: Die Erbquote richtet sich nach der Anzahl der Kinder. Der Ehepartner erhält mindestens ein Drittel.

Wichtig: Der überlebende Ehepartner kann ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht erhalten.

2. Bei Erbengemeinschaften

Häufig entsteht durch den Tod eines Eigentümers eine Erbengemeinschaft, in der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer des Hauses werden (z.B. Ehegatte und Kinder oder mehrere Kinder untereinander). Das führt oft zu Konflikten:

• Kein einzelner Erbe darf allein über das Haus verfügen.
• Verkauf, Vermietung oder Umbau bedürfen der Zustimmung aller.
• Nutzung durch einen Erben ist nur mit Zustimmung oder gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung möglich.

3. Was tun bei Uneinigkeit?

Wenn sich die Erben nicht einigen können, gibt es folgende Optionen:

• Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann die gerichtliche Versteigerung beantragen. Das ist oft der letzte Ausweg und führt zu finanziellen Verlusten.
• Verkauf an Dritte oder untereinander: Ein Erbe kann seinen Anteil verkaufen – auch an externe Käufer.
• Auseinandersetzungsvertrag: Eine einvernehmliche Regelung, bei der z. B. ein Erbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlt.

Das sollten Sie wissen: Häufige Missverständnisse

• „Ich wohne im Haus, also gehört es mir.“ – Falsch. Die Nutzung allein begründet kein Eigentum.
• „Ein Testament verhindert Streit.“ – Nur, wenn es klar formuliert ist und alle Eventualitäten berücksichtigt.
• „Ich kann meinen Anteil einfach verkaufen.“ – Ja, aber nur den ideellen Anteil. Der Käufer tritt in die Erbengemeinschaft ein – mit allen Rechten und Pflichten.

Checkliste: So machen Sie es richtig

• Prüfen Sie den Güterstand und die Eigentumsverhältnisse.
• Klären Sie, ob ein Testament oder Erbvertrag existiert.
• Sichern Sie sich frühzeitig durch Wohnrecht oder Nießbrauch.
• Vermeiden Sie Teilungsversteigerungen durch einvernehmliche Lösungen.
• Lassen Sie sich bei komplexen Eigentumsverhältnissen rechtlich beraten.

Fazit

Die Erbschaft eines Hauses bei gemeinschaftlichem Eigentum ist rechtlich komplex und emotional sensibel. Wer frühzeitig Regelungen trifft – etwa durch Testament, Erbvertrag oder klare Absprachen – kann Konflikte vermeiden und den Wert der Immobilie erhalten. Besonders bei mehreren Erben lohnt sich eine rechtliche Beratung, um faire und tragfähige Lösungen zu finden.

Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden oder Fragen zu Ihrer konkreten Erbkonstellation haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf. Ich unterstütze Sie dabei, rechtssichere und individuelle Lösungen zu entwickeln.