Erbe von Immobilien im Ausland: Rechtliche Hürden und Lösungen

Internationale Erbfälle: Warum es kompliziert wird

Ein Erbfall mit Auslandsbezug ist rechtlich besonders anspruchsvoll. Unterschiedliche nationale Rechtsordnungen, Sprachbarrieren und steuerliche Fragen machen die Abwicklung oft zur Belastungsprobe. Besonders relevant sind:

• Anwendbares Erbrecht: Welches Recht gilt – das deutsche oder das ausländische?
• Erbschein und Nachweis der Erbenstellung: Wird ein deutscher Erbschein im Ausland anerkannt?
• Grundbuchrecht und Eigentumsübertragung: Wie erfolgt die Umschreibung der Immobilie?
• Erbschaftsteuer: Welche steuerlichen Pflichten entstehen in Deutschland und im Ausland?

Welches Erbrecht gilt?

Seit Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) gilt grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Das bedeutet: Hat der Erblasser in Spanien gelebt, kommt spanisches Erbrecht zur Anwendung – auch für Immobilien in Spanien.

Tipp: Eine Rechtswahl im Testament kann Klarheit schaffen. So kann z. B. ein deutscher Staatsbürger festlegen, dass deutsches Erbrecht gelten soll – auch für Immobilien im Ausland.

Anerkennung deutscher Erbscheine

Nicht jedes Land erkennt den deutschen Erbschein an. In vielen Fällen ist ein zusätzlicher Nachweis erforderlich – etwa eine Apostille oder ein gerichtliches Verfahren im Ausland.

Beispiel: In Italien muss oft ein italienisches Gericht die Erbenstellung bestätigen, bevor die Immobilie übertragen werden kann.

Eigentumsumschreibung im Ausland

Die Umschreibung im ausländischen Grundbuch ist meist mit bürokratischem Aufwand verbunden. Es gelten die nationalen Vorschriften – etwa notarielle Beurkundung, Übersetzungen und Gebühren.

Checkliste für die Umschreibung:

• Beglaubigte Übersetzung des Erbscheins
• Apostille oder Legalisation
• Nachweis der Steuerzahlung
• Antrag beim zuständigen Grundbuchamt

Erbschaftsteuer: Doppelbesteuerung vermeiden

Immobilien im Ausland können sowohl in Deutschland als auch im Belegenheitsstaat besteuert werden. Zwar bestehen mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen, doch diese decken nicht immer die Erbschaftsteuer ab.

Das sollten Sie wissen:

• Deutschland besteuert das weltweite Vermögen von Erben mit Wohnsitz in Deutschland.
• Im Ausland kann zusätzlich eine lokale Erbschaftsteuer anfallen.
• In Einzelfällen kann eine Anrechnung oder Freistellung möglich sein – hier lohnt sich steuerliche Beratung.

Checkliste: So bereiten Sie sich auf ein Immobilienerbe im Ausland vor

Wer frühzeitig plant, kann viele Probleme vermeiden. Diese Punkte sollten Sie beachten:

1. Testament mit Rechtswahl erstellen – Klare Festlegung des anzuwendenden Erbrechts.
2. Vermögensübersicht erstellen – Welche Immobilien befinden sich im Ausland?
3. Lokale Ansprechpartner identifizieren – Notare, Anwälte oder Behörden vor Ort.
4. Dokumente vorbereiten – Übersetzungen, Beglaubigungen, Apostillen.
5. Steuerliche Beratung einholen – Doppelbesteuerung vermeiden, Freibeträge nutzen.
6. Erbengemeinschaft regeln – Klare Vereinbarungen zur Nutzung oder Verwertung der Immobilie.

Besonderheiten in beliebten Ländern

Die rechtlichen Anforderungen beim Immobilienerbe unterscheiden sich je nach Land erheblich. Wer eine Immobilie im Ausland erbt, sollte die länderspezifischen Besonderheiten kennen, um Verzögerungen, unnötige Kosten oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über häufige Erbländer und deren Besonderheiten:

Land	Besonderheiten beim Immobilienerbe
Spanien	Notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Hohe Gebühren für Umschreibung. Anerkennung deutscher Erbscheine möglich, aber oft mit Apostille.
Italien	Gerichtliche Bestätigung der Erbenstellung notwendig. Der deutsche Erbschein reicht nicht aus. Pflichtteilsrecht stark ausgeprägt.
Frankreich	Strenges Pflichtteilsrecht. Notarielle Abwicklung des Nachlasses obligatorisch. Gemeinschaftliche Testamente sind unzulässig.
Österreich	Anerkennung deutscher Erbscheine meist problemlos. Verfahren stark vereinfacht, insbesondere bei EU-Erben.
Kroatien	Erbauseinandersetzung erfolgt vor einem öffentlichen Notar. Deutsche Erbscheine werden nicht immer anerkannt. Pflichtteilsrecht vorhanden.
Griechenland	Erbschaftsannahme muss notariell beurkundet und im Kataster eingetragen werden. Erben benötigen eine griechische Steuernummer.
Tschechien	Nachlassverfahren wird durch einen Notar als Gerichtskommissar geführt. Europäisches Nachlasszeugnis anerkannt, aber oft ergänzende Dokumente nötig.
Polen	Eigentumsübertragung erfordert notarielle Beurkundung. Ehepartner und Kinder erben zu gleichen Teilen. Genossenschaftswohnungen unterliegen Sonderregeln.

Hinweis: In allen genannten Ländern kann das Europäische Nachlasszeugnis die Abwicklung erleichtern – allerdings ist dessen Anerkennung und praktische Umsetzung nicht überall gleich geregelt. Auch steuerliche Fristen und Meldepflichten variieren stark.gen greifen hier oft zu kurz.

Was tun bei Streit unter Miterben?

Gerade bei Immobilien im Ausland, die Teil einer Erbengemeinschaft sind, entstehen schnell Konflikte:

• Verwaltung und Unterhalt: Wer kümmert sich um laufende Kosten und Instandhaltung?
• Verwertung: Verkauf oder Vermietung – wer entscheidet?
• Nutzung: Wer darf die Immobilie bewohnen oder vermieten?

Best Practices:

• Frühzeitige Kommunikation unter den Erben
• Schriftliche Vereinbarungen zur Nutzung und Verwaltung
• Mediation oder anwaltliche Moderation bei Konflikten

Ein Streit kann nicht nur emotional belastend sein, sondern auch die Immobilie blockieren und ihren Wert mindern.

Wie kann ein Anwalt dabei unterstützen?

Ein erfahrener Anwalt für internationales Erbrecht kann Sie in folgenden Punkten gezielt unterstützen:

• Prüfung und Gestaltung von Testamenten mit Auslandsbezug
• Koordination mit ausländischen Behörden und Notaren
• Erstellung und Beglaubigung notwendiger Dokumente
• Vertretung bei Streitigkeiten unter Miterben
• Steuerliche Optimierung und Vermeidung von Doppelbesteuerung

Gerade bei komplexen Fällen mit mehreren Rechtsordnungen ist professionelle Unterstützung oft der Schlüssel zu einer reibungslosen Abwicklung.

Fazit: So machen Sie es richtig

Ein Immobilienerbe im Ausland erfordert mehr als nur gute Absichten – es braucht rechtliche Klarheit, länderspezifisches Wissen und strategisches Vorgehen. Mit einer durchdachten Planung, professioneller Unterstützung und Kenntnis der lokalen Besonderheiten lassen sich Konflikte und Kosten vermeiden. Wenn Sie vor einem internationalen Erbfall stehen, unterstütze ich Sie gerne bei der rechtssicheren Umsetzung.